房地产营销方式五花八门，但最行之有效的的营销方式之一便是营销活动。房地产营销活动对提升企业品牌价值，塑造项目形象，提高市场占有率有重要作用。但是面对市场的激烈竞争，如何策划一个项目从入市到尾盘的各类活动，让操盘的项目在众多楼盘中脱颖而出，成为万众瞩目的焦点，以赢得更多消费者的关注，争取较大的市场份额，则需要一个成功的营销活动策划。

　　一、营销策划活动的分类

　　做好营销活动策划，首先要了解的就是地产营销活动的种类。按照项目营销标准化全景节点（不同的推广期）划分，可分为如下几类：

　　1、项目品牌造势期：包括媒体见面会、展厅开放活动、文化沙龙、高端论坛等；

　　2、强势蓄客及价值提升期：包括品牌发布会、合作资源签约、巡展、房展会、售楼处及样板房开放等；

　　3、品质提升期：圈层活动、暖场活动、开盘活动等；

　　4、持续销售期：二次开盘活动、客户满意度提升活动、节日活动、业主联谊活动、其他暖场活动等。

　　二、营销策划活动供方选择

　　一个成功的营销策划活动，离不开一次成功的策划供方的选择。在中梁实施营销招采的事权分离后，这个选择优秀供方的重担便落在每一个营销招采专岗人员身上。那如何选择合适的活动供方呢？

　　首先大型活动，如开盘活动、产品说明会、品牌发布会等必须采用邀请招标的方式，竞争选择优质合理低价的供方。通过邀请招标，在与活动公司进行初步沟通后，了解沟通对象的意向后，通过背景调查、实地考察等方式，确定合格入围供方。

　　但在选择供方之前，首先要明确活动策划的类型和要求。不同的活动有不同的要求，活动策划的性质是完全不同的，活动供方有擅长的活动类型和资源，活动策划公司要对所策划产品类的市场状况，竞争格局，消费者需求，产品销售渠道，品牌传播和产品市场推广等方面都要有更精准的理解和把握。所以通过以下方面选择供方：

　　1、资质及合理的公司架构。选择活动策划公司时要了解其企业发展简史、组织架构、资质证书、办公规模等。资历在相当程度上反映了一个活动公司的经验与实力。

　　2、合作业绩。要有成熟丰富的市场经验和案例。尤其是有标杆房企或者类似活动的合作业绩。且一定要具体的核实该活动举办的详细内容，包括活动名称、活动时间、活动选址，以及活动的原版盖章合同。很多活动公司对于案例会精心包装，需要通过交流对话，从细节中判断案例的真实性。

　　3、公司资源。好的活动公司一定是资源的整合者，要有丰富的各式资源。包括大型活动的导演、灯光、音响、主持、物料等资源；要有明星及影视资源；要有媒体资源，包括各行业自媒体、微信大v 公众账号资源等。

　　4、专业团队。活动的执行最终靠的是团队和人。团队需要完成策划和统筹、设计与执行。要考量项目经理及团队的资源整合能力、创意、执行力及团队氛围。

　　5、服务意识。活动公司扮演的角色归根到底是资源的整合者。它不仅要服务好客户，也要与下游供应商做好沟通。一个活动是一个整体。好的活动公司团队要有团队合作意识、要善待供应商。要具有应对突发事项的应变能力。在前期和活动公司对接中，要从细节观察工作人员的态度、执行力和沟通能力。如果一开始就存在沟通问题，那必然在复杂的活动的执行中产生问题。

　　在通过考察和背调选择入围投标供方后，不能简单地靠价格的高低来决定中标单位。要在招标中设定技术标的评标标准，要求各入围单位提报活动方案，通过专业判断各投标单位的营销思路是否契合项目活动。方案的设计是否有创新、方案的执行是否有疏漏等。通过综合评分法来决定最终的执行者，达到方案与价格的最优解。

　　三、营销活动策划的框架

　　一份系统全面的活动策划方案是活动成功的保障，所以我们要了解整个活动策划的框架，即使一个细节的疏忽，也可能导致通盘活动的失败。活动框架主要包括：

　　1、活动目的：首先要对宏观市场环境有深刻的认识，在此基础上对项目当前的销售情况，前期的推广策略，现阶段存在的问题进行分析，那要举办什么样的活动才能有的放矢便十分清晰。活动的定位和达到的效果是要在活动前想清楚、弄明白的。

　　2、活动对象与人数：活动针对的目标是市场的每一个人，还是某一特定群体。哪些人是活动的主要目标，哪些人是活动的次要目标？选择是否正确会直接影响到活动的最终效果。预估参与的人数也十分重要，这决定着场地、预算和效果。

　　3、活动主题与形式：活动主题是活动方案的核心。这要充分考虑活动的目标、活动的费用预算和分配。主题要明确清晰，以吸引特定的客户和人群。活动形式要罗列清楚。

　　4、活动时间和地点：活动的时间和地点一定要写清楚。时间上尽量让受邀者有空闲参与，在地点上也要让参与者方便，选择要与项目的档次相当、交通便利、停车方便等。不仅发动活动的时机和地点很重要，持续多长时间效果会最好也要深入分析。

　　5、活动当日重点流程：重点流程一般要以表格的方式进行排布，列好具体的时间段对应需要做的事项，时间表要结合场地、出席人员等多种因素综合考虑。重要活动还需要提前演练，以防考虑不周的情况出现。

　　6、媒体与销售配合：一个成功的活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法？选择什么样的媒介炒作？这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。此外销售员需要完成的工作，如电话预约，营销经理销售说辞，当日安排，需要配合的工作等需要明确。

　　7、活动布置与人员安排：活动内外场的布置，关注合理的人流动线设计，确保安保人员到位。人员安排要“人人有事做，事事有人管”，无空白点，也无交叉点。各个环节都考虑清楚，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。

　　8、物料准备：在物料准备方面，要事无巨细，大到车辆，小到螺丝钉，都要罗列出来，然后按单清点，确保万无一失，否则必然导致现场的忙乱。

　　9、意外防范：每次活动都有可能出现一些意外。比如政府部门的干预、客户的投诉、甚至天气突变导致户外的活动无法继续进行等等。必须对各个可能出现的意外事件作必要的人力、物力、财力方面的准备。

　　四、总结

　　一个成功的活动策划，要具备天时地利与人和。要综合考虑方方面面的因素。要有明确的活动目的，要有创新的活动方案，要有强大的资源整合能力，要对项目定位有个清晰的认识，要有合理的预算，要有对突发事项的应变能力。当然对于营销招采人员，首先就要选择一个合适的活动供方。